به گزارش گروه اقتصادی یکتاپرس، به عقیده بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن، یکی از مشکلات ساختاری این بازار، جولان تقاضاهای سرمایه‌ای است. به عبارت دیگر متقاضیانی که برای حفظ و افزایش ارزش دارایی خود اقدام به خرید مسکن می‌کنند یکی از عوامل اصلی نابه‌سامانی بازار مسکن تلقی می‌شوند.
برمبنای آخرین آمار ارائه شده از سرشماری نفوس و مسکن، از هر 10 تقاضای موجود در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی، 7 تقاضا مربوط به افرادی است که به قصد استفاده شخصی ملک را خریداری نمی‌کنند و تنها هدف از خرید و فروش واحد مسکونی برای آن‌ها کسب سود است.
وجود چنین تقاضاهایی در بازار مسکن، زمینه افزایش قیمت ناشی از تحریک بخش تقاضا را به وجود می‌آورد و می‌تواند بخش عمده‌ای از تقاضای مصرفی موجود در بازار که هدف آن‌ها از خرید خانه ساکن شدن در واحد مسکونی است را به تقاضای غیر موثر بدل کند.
*قیمت سرسام‌آور مسکن و بی‌عملی دولت در ساماندهی بازار
در شرایط کنونی متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت معادل 31 میلیون تومان برآورد می‌شود و یک واحد مسکونی 75 متری در یکی از مناطق متوسط تهران بیش از 2.3 میلیارد تومان قیمت دارد. منظور از تقاضای غیر موثر یعنی در چنین شرایطی یک خانوار با درآمد 5 میلیون تومان در هر ماه باید نزدیک به 117 سال ثلث درآمد خود را پس انداز کند تا بتواند در پایتخت صاحب‌خانه شود.
به معنای دیگر، بسیاری از خانوارهای فاقد مسکن با افزایش قیمت مسکن ناشی از جولان تقاضاهای سرمایه‌ای توان تامین اساسی‌ترین نیاز خود را از دست می‌دهند.
در همین راستا یکی از راه‌های اصلی و تجربه شده جلوگیری از حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار به منظور ساماندهی قیمت مسکن، استفاده از رویکرد مالیات‌های تنظیمی و در راس آن مالیات بر عایدی سرمایه است.
*مالیات بر عایدی سرمایه، شاه بیت بهبود شرایط بازار مسکن
عایدی سرمایه عبارت از اختلاف بین قیمت خرید دارایی و برخی هزینه‌ها در طول دوره نگهداری با قیمت فروش آن دارایی است. مالیات بر عایدی سرمایه نیز به عنوان درصدی از عایدی سالیانه سرمایه تعریف می‌شود. عایدی یا منفعت سرمایه مبتنی بر این فرض است که درآمد مورد انتظاری که در زمان فروش دارایی حاصل می‌شود، بیش از درآمد پیش‌بینی‌شده در زمان خرید برای آن دارایی است.
به عنوان مثال فرض کنید، یک دلال در بازار مسکن واحد مسکونی به قیمت 1 میلیارد تومان را خریداری می‌کند، پس از یک سال نیز این واحد مسکونی را به قمیت 2 میلیارد تومان می‌فروشد، بنا بر تعریف عایدی سرمایه این فرد معادل 1 میلیارد تومان تعریف می‌شود و اگر فرضا نرخ مالیات بر عایدی سرمایه 40 درصد برآورد شود، 400 میلیون تومان از عایدی دلال ناشی از خرید و فروش ملک در قالب مالیات باید به دولت پرداخت شود.
در شرایطی که مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ موثر و ضمانت اجرایی در کشور برای فعالیت‌های غیر مولد اقتصادی اعمال شود، حاشیه سود این فعالیت‌ها نظیر سوداگری در بازار مسکن کاهش می‌یابد و همین امر زمینه خارج شدن تقاضای سرمایه‌را به وجود می‌آورد.
برای مثال اگر سود یک فعالیت تولیدی نظیر تولید قطعات خودرو در طول سال 100 میلیون تومان و سود ناشی از خرید وفروش مسکن در مدت مشابه 150 میلیون تومان باشد، واضح است که سرمایه به سمت فعالیت پر سود حرکت می‌کند و در این حالت، قطعا فرد سرمایه‌گذار به جای فعالیت تولیدی با سود 100 میلیون تومانی به سراغ سوداگری در بازار مسکن با حاشیه سود 150 میلیون تومانی می‌رود. در این حالت اگر دولت برای فعالیت سوداگری در بازار مسکن نرخ مالیات بر عایدی سرمایه 40 درصدی را وضع کند، حاشیه سود سوداگری مسکن از 150 میلیون تومان به 90 میلیون کاهش پیدا می‌کند، بنابراین فرد سرمایه گذار این بار به جای پرداخت به سوداگری انگیزه ورود به بخش مولد اقتصاد را با سود بیشتر پیدا خواهد کرد.
آگاهی از نقش مالیات بر عایدی سرمایه خبر از نقش بی‌بدیل این پایه مالیاتی در کنترل سوداگری حوزه‌های نظیر بخش مسکن می‌دهد. نقش مثبت این مالیات به حدی است که بسیاری از کشورهای جهان در حال حاضر از مالیات بر عایدی سرمایه به عنوان یک ابزار بنیادی سیاست‌گذاری استفاده می‌کنند.
برای مثال در کشور اسپانیا، مالیات بر عایدی سرمایه برای عایدی‌های بیشتر از ۲۰۰ هزار یورو به ۲۶ درصد می‌رسد.
*همه مخالفان مالیات بر عایدی سرمایه: از نوبخت تا آخوندی
نکته قابل توجه آن است که تجربه‌نگاری استفاده از این پایه مالیاتی در ایران بیانگر تجربه متفاوتی از سایر کشورهای جهان به حساب می‌آید، در همین راستا در سال 1366، قانون مالیات‌های مستقیم کشور توسط مجلس به تصویب رسید که مواد 3 تا 16 فصل سوم این قانون مالیاتی شبیه به مالیات بر عایدی سرمایه وضع شده بود.
این قانون هرچند نرخ‌های پایینی برای اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در بخش زمین و مسکن وضع کرده بود، اما همین نرخ‌های پایین هم از سوی دولت‌ها اجرا نشد؛ بنابراین انتظار می‌رفت نرخ‌های مالیاتی در این بخش، توسط مجلس اصلاح شود و بالاتر رود تا قابلیت سیاست‌گذاری و مقابله سفته‌بازی در بازار مسکن پیدا کند اما در سال 1380 کل مواد مربوط به مالیات سالانه املاک و مستغلات مسکونی خالی و اراضی بایر که در مواد 3 تا 16 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 وجود داشت، توسط مجلس ششم حذف شد.
لازم به تاکید است، محمد باقر نوبخت، رئیس کنونی سازمان برنامه و بودجه و نماینده مجلس ششم، یکی از مخالفین سرسخت اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه به حساب می‌آمد و نطق وی در جایگاه نماینده مردم رشت در مشروح جلسات صحن مجلس موجود است.
پس از حذف قانون مالیات بر عایدی سرمایه توسط مجلس ششم و نابه سامان شدن شرایط بازار مسکن، تصویب مالیات بر عایدی سرمایه در قالب بسته مالیاتی در سال 1393 به مجلس رفت اما بار دیگر سدی به نام عباس آخوندی در سمت وزارت راه و شهرسازی مانع از تصویب این پایه مالیاتی شد. در همین رابطه، فرهاد بیضایی کارشناس مسکن در مناظره‌ای با حسین عبده تبریزی، مشاور آخوندی گفت:« در سال ۹۳ به منظور تنظیم بازار و خروج سوداگران، بسته مالیاتی به مجلس رفت اما با نامه ای که وزیر راه و شهرسازی به رئیس مجلس زد خواستار حذف آن شد و به همین دلیل مالیات بر عایدی سرمایه به طور کامل حذف و مالیات بر خانه خالی نیز به طور مناسب و کامل تصویب نشد.»
عباس آخوندی علاوه بر ارسال نامه و جلوگیری از تصویب مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس شورای اسلامی، صراحتا در یک برنامه تلویزیونی علیه مالیات بر عایدی سرمایه اظهار نظر کرد و گفت:« بنده کاملا با مالیات بر عایدی سرمایه مخالفم؛ زیرا کشوری که نیاز به سرمایه گذاری دارد هرگونه تهدید سرمایه به شکل عمده حتما نتیجه عکس خواهد داد.»
*لزوم توجه به مالیات بر عایدی سرمایه در دولت سیزدهم
خلاء وجود پایه‌های مالیات تنظیمی در سال‌های اخیر سبب شده تا بازار مسکن با شرایط دشواری مواجه شده و خون متقاضیان مصرفی توسط تقاضای سرمایه موجود در این بازار در شیشه شود.
در همین راستا تصویب مقانون مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ موثر و ضمانت اجرایی قوی در سریع‌ترین زمان می‌تواند الویت دولت آینده تلقی شده و تاثیر به سزایی در ساماندهی بازار مسکن داشته باشد.
انتهای پیام/
